W tomaszowskim TTBS naliczają VAT zgodnie z prawem

Zacznijmy od tego, że Tomaszowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. jest dzierżawcą mienia  komunalnego, należącego do Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki. Czyni do na podstawie stosownej umowy dzierżawy z dnia 17.09.2018 roku. To właśnie ta umowa (poza przepisami prawa ogólnie obowiązującego) oraz uchwała w sprawie „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki na lata 2019–2023” stanowi podstawę do prowadzenia czynnoości zarządczych.  Jak informuje TTBS, w dpowiedzi na interpelację jednego z radnych w tej sprawie,  wspomniana umowa zezwala spółce na pobieranie z przedmiotu dzierżawy pożytków bieżących i zaległych, w szczególności wpływy z czynszów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, wypływy z tytułu opłat niezależnych od właścicieli, wpływy z tytułu odszkodowań od osób zajmujących lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, wpływy z tytułu umieszczania reklam, wpływy z tytułu poddzierżawy gruntu, odsetki za opóźnienie  zapłacie pobieranych pożytków.

Ma to o tyle istotne znaczenie, że  TTBS zobowiązany jest równoczęsnie do dokonywania niezbędnych przeglądów, napraw, remontów i konserwacji wynikającej z bieżącej eksploatacji, ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy a także uiszczania podatkówn i innych ciężarów związanych z przedmiotem dzierżawy.

Istotnym dla omawianego problemu jest fakt, że spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Oznacza to, że świadczą  m.in. usługi najmu lokali mieszkalnych, usługowych, dzierżawy gruntów, czy garaży ma obowiązek podatek VAT naliczać. W tym celu określić należy podstawę opodatkowania poszczególnych składników czynszu z uwzględnieniem stawek w ujęciu przedmiotowym (najem lokali mieszkalnych, najem krótkoterminowy, dzierżawa garaży, lokali usługów lub gruntów). 

Spółka, działając w imieniu właściciela nieruchomości, ale uwzględniając rachunek wynikający z poniesionych kosztów (w tym kosztów zarządu) ma prawo do  rozporządzania powierzonym majątkiem, w sposób który pozwala na autonomiczne decyzje o tym, co wchodzi w skład czynników cenotwórczych na stawkę świadczonej usługi najmu gruntu, garaży, lokali usługowych itp.

W skład czynszu wchodzi także naliczony podatek od nieruchomości. Spółka obciąża więc osoby dzierżawiące nieruchomości kosztem tego podatku wraz z naliczeniem podatku VAT, wg stawki właściwej dla najmu pomieszczen określonego rodzaju, w przypadku garaży jest to stawka podstawowa 23%.

Czy jest to działanie zgoodne z prawem? Odpowiedź znajdziemy w ustawie o podatku od towarów i usług. W art. 29a znajdujemy przepis stwierdzający w sposób bezpiośredni, że podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c,  art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 tej ustawy, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży. A więc w kalkulacji czynszu uwzględnia się podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty  podatku VAT. W kalkulacji uwzględnia się też koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Co to oznacza? Krótko mówiąc to, że aby mówić o podwójnym opodatkowaniu podatkiem VAT, składniki ujęte w kalkulacji czynszu, musiałyby być wcześniej obłożone takim podatkiem. Jakie mogą to być składniki w przypadku garaży? Trudno to określić, bo we wspomnianym na wstępie artykule tej informacji brakuje. 

- Celem tej regulacji jest jednoznaczne włączenie do podstawy opodatkowania wszystkich kosztów dodatkowych, które nie mają samodzielnego charakteru, a obciążają nabywcę towaru i usługi w związku z nabyciem świadczenia podstawowego. Rezultatem wskazanej regulacji jest konieczność opodatkowania kosztów dodatkowych w sposób tożsamy jak świadczenie główne – co istotne jest przy zastosowaniu takiej samej stawki podatku VAT. Powyższa zasada oznacza, że wartości tego typu kosztów przerzucanych na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, a traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

- czytamy w odpowiedzi na interpelację. 

Co jednak istotne na podobnym stanowisku stoją też organy podatkowe

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest usługa najmu/dzierżawy nieruchomości (w tym konkretnym przypadku lokali mieszkalnych i użytkowych), a podatek od nieruchomości stanowi element cenotwórczy tej usługi i pozostaje w bezpośrednim związku z przedmiotem umów najmu/dzierżawy, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej, to usługa ta podlega, jako świadczenie jednolite, opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad (stawek) właściwych tej usłudze(…)” .

- opinia Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 maja 2017 r. 

Podobną znajdziemy w artykule Czy podatek od nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT przygotowanym przez sędzie Elżbietę Olechneiwicz dla wydawnictwa Infor

Reasumując wskazać należy, iż w stanie faktycznym opisanym powyżej właściwym postępowaniem podatnika podatku od towarów i usług czyli w tym przypadku – Gminy, jest włączenie kwoty podatku od nieruchomości do wartości czynszu i opodatkowanie łącznie z czynszem według stawki tego podatku właściwej dla usługi najmu, w tym przypadku stawki zwolnionej. Usługa najmu jest bowiem wykonywana przez Gminę w sposób kompleksowy i usługa ta nie powinna być dzielona sztucznie na części.

USzczegóławiając, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są, co do zasady, podmioty będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych – (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.), ich posiadaczami samoistnymi (art. 3 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l.) lub użytkownikami wieczystymi gruntów (art. 3 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.). Szczególna sytuacja ma miejsce w przypadku nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tych przypadkach podatnikami podatku od nieruchomości mogą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne będące posiadaczami tych nieruchomości a nie Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. 

Czy wobec tego, dzierżawcy nie mogliby płacić podatku od nieruchomości samodzielnie, bez pośrednictwa TTBS, jak sugeruje jeden z radnych Rady Miejskiej? Odpowiedź na to pytanie TTBS udziela wskazując zapisy Kodeksu Cywilnego. Artykuł 336 definiuje instytucję "posiadaca rzeczy". Zgodnie z nim posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

W świetle tego przepisu Tomaszowskie TBS Spółka z o.o. jest posiadaczem zależnym, gdyż w stosunku do przedmiotowych gruntów przysługuje jej prawo, z którym łączy się określone władztwo (prawo do zarządzania i administrowania na podstawie umowy dzierżawy). Prawo to wynika ze wskazanej powyżej umowy zawartej z właścicielem. W konsekwencji na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest podatnikiem podatku od nieruchomości w stosunku do tych nieruchomości, a zatem obowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości, którymi zarządza. Z powyższego wnika zatem, iż nie ma możliwości „dokonywania wpłat bezpośrednio w kasie Urzędu Miasta” na podatek od nieruchomości przez najemców Tomaszowskiego TBS Spółka z o.o.